Có được xây dựng nhà khi đang tranh chấp???

Hỏi:

Ba tôi có một miếng đất mua cách đây 27 năm, đã được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ). Ba tôi đã tách thửa, chia đất cho các con. Năm nay ba tôi xin giấy phép xây dựng. Trong thời gian chờ cấp giấy phép, chỉ còn vài ngày, Ba tôi đã tháo dở nhà cũ, chuẩn bị vật tư để xây nhà mới. Vì Ba tôi nghĩ, nhà mới cũng xin xây bằng diện tích nhà cấp 4 nên không có ai tranh chấp, nên chắc chắn là sẽ đuợc cấp phép.

Nhưng hàng xóm đã gửi đơn kiện, họ nói nhà tôi lấn đất nhà họ 0,6m x 20 theo chiều dọc nên việc cấp phép xây dựng bị ngưng lại. Ba tôi đã nhờ phòng Địa chính huyện tiến hành đo đạc lại cho rõ ràng. Kết quả đo là đất nhà tôi vẫn còn thiếu so với GCNQSDĐ, còn đất bà ấy thì lại dư một chút so với GCNQSDĐ của bà. Trong buổi hoà giải cấp thị trấn, khi mọi người phân tích, nhưng bà này vẫn cứ khăng khăng nhà tôi chiếm đất nhà bà nên biên bản ghi hoà giải bất thành, và yêu cầu hai bên muốn giải quyết tranh chấp thì nộp đơn khởi kiện ra toà.
Bây giờ nhà cũ  đã đập rồi, nên ba mẹ tôi không có chỗ ở, phải che tạm để ở nên tôi muốn xin giấy phép xây dựng để cất nhà ngay. Vì ba mẹ tôi đã già, nhà tôi mua vật tư chuẩn bị làm nhà, và theo giấy tờ sổ đỏ nhà tôi không lấn chiếm đất như đơn kiện. Ba tôi cũng đã đóng thuế đất đầy đủ, giấy tờ hợp lệ. Nhà tôi là bị đơn nên toà án cũng không nhận đơn khiếu nại của tôi, mà yêu cầu gia đình tôi chờ bên bà đó nộp đơn, thì toà xử. Trong khi chờ nhà tôi có nghe ông chủ tịch thị trấn nói là sẽ hoà giải lần 2. Gia đình tôi đang trong hoàn cảnh khó khăn như vậy, mà cứ chờ hoà giải, mà hoà giải có giải quyết đuợc gì đâu. Trong khi gia đình tôi gặp khó khăn về nơi ở.
Vậy xin tư vấn giúp tôi.
– Hoà giải lần 1 bất thành, mọi giấy tờ chứng cứ rõ ràng, trong biên bản ghi cũng hợp lý, nhưng bà kia cứ khăng khăng là nhà tôi lấn chiếm, bà ấy có quyền yêu cầu hoà giải lần 2 không? Tôi nghĩ nếu hoà giải lần 2 cũng bất thành nếu bà ấy vẫn giải thích vô căn cứ, vẫn không có giấy tờ gì, nhưng vẫn cho là mình bị ấn đất. Vì thời gian hòa giải lần 1 bất thành đã được 10 ngày. Mà nhân viên toà án nói, nếu sau 30 ngày kể từ ngày có biên bản hoà giải lần cuối, bà ấy không nộp đơn kiện lên toà mà đợi đến gần 30 ngày rồi yêu cầu hoà giải thì có phải thời gian kéo dài, nhà tôi cứ đợi, rồi cứ hoà giải, thiệt hại lại thuộc về gia đình tôi…. Vì tôi nghĩ với thái độ muốn gây khó khăn, muốn kéo dài thời gian của bà ấy, gia đình tôi càng phải chịu thiệt thòi vì không có chỗ ở, tinh thần sức khỏe bị ảnh hưởng (ba mẹ tôi đã ngoài 70 tuổi, bệnh cao huyết áp),vật tư hư hỏng…gia đình tôi muốn sự việc giải quyết rõ ràng chính xá
 c càng sớm càng tốt. Vì Vậy Ba tôi sẽ phải làm gì ? Vậy gia đình tôi có nên tham gia hoà giải lần 2?  Không cần tham gia hoà giải lần 2 được không? Tôi muốn bảo lưu biên bản đó và nếu bà ấy kiện thì chúng tôi hầu toà.Nếu tôi nói với ban hoà giải rằng gia đình tôi vẫn giữ ý kiến hoà giải lần 1 là nhà tôi sử dụng đất đúng với sổ đỏ nhà nước cấp, yêu cầu UB thị trấn gọi một mình bà ấy lên để giải thích có được không? Vì tôi nghĩ bà này muốn kéo dài thời gian mà thôi.
– Nếu bà ấy nộp đơn kiện lên tòa, vụ kiện có thể kéo dài bao lâu? Ai sẽ là người chịu án phí cũng như những thiệt hại về sức khỏe, về vật chất mà gia đình tôi đang phải gánh chịu?
Rất mong nhận được sự tư vấn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
  T.Uyên (touyen…..@yahoo.com.)

Có được xây dựng nhà khi đang tranh chấp

Trả lời:

Chào bạn!

Về vấn đề của bạn được giải đáp như sau:

1. Cơ sở pháp lý

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004;

– Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;

– Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

– Pháp lệnh án phí, lệ phí tòa án số 10/2009/PL-UBTVQH12;

– Danh mục mức án phí, lệ phí tòa án (Ban hành kèm theo Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27 tháng 02 năm 2009);

2. Nội dung phân tích

2.1. Về thủ tục hòa giải

Theo quy đinh tại Điều 202 Luật Đất Đai năm 2013 thì

2.1.1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2.1.2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

2.1.3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

2.1.4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

2.1.5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Tại khoản 3 điều 8 của Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Hướng dẫn thi hành một số quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật tố tụng dân sự quy định như sau:
a- Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất (tức là bên nào cũng cho rằng quyền sử dụng đất là của mình), tranh chấp đất bị lấn chiếm, chiếm dụng, tranh chấp đất lối đi, thì bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi đất có tranh chấp theo quy định tại điều 135 Luật đất đai.
b- Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp (nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự khi Tòa án tiến hành giải quyết vụ án).

Như vậy, thủ tục hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã trong trường hợp của bạn là bắt buộc.

 2.2. Về việc hòa giải lần hai

Theo quy định tại Điều 88 Nghị định 43/NĐ-CP/2014 ngày 15 tháng 05 năm 2014:

2.2.1. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
2.2.2. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
2.2.3. Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
2.2.4. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.”

Như vậy, khi hòa giải không thành lần 1. UBND xã có quyền tiến hành hòa giải lần 2 theo yêu cầu của một bên. Tuy nhiên, thủ tục này không kéo dài quá 45 ngày. Như vậy, bên gia đình bạn có thể đồng ý tiến hành hòa giải lần 2 hoặc không. Trong 35 ngày tới, 2 bên tranh chấp có thể thay đổi kết quả hòa giải khi có thỏa thuận khác hoặc UBND xã phải hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo là Tòa án nơi có đất tranh chấp khi đã lập biên bản hòa giải không thành theo quy định tại khoản 2 Điều 88 Nghị định 43/NĐ-CP/2014. Như vậy, gia đình bạn có thể khởi kiện nếu muốn giải quyết sự việc nhanh chóng.

3. Về yêu cầu khởi kiện

 3.1. Hồ sơ khởi kiện gồm

Đơn khởi kiện theo mẫu số 1 ban hành kèm theo Nghị quyết số 02/2006/NQ-HĐTP ngày 12/5/2006 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
– Tài liệu chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp phát sinh
– Chứng minh thư, hộ khẩu của bên khởi kiện
– văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nơi thường trú (tạm trú) của người bị kiện.

3.2. Thủ tục khởi kiện

Sau khi nhận đơn khởi kiện hợp lệ, tài liệu chứng cứ kèm theo mà vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án thì Tòa án thông báo cho người khởi kiện để nộp tạm ứng án phí (nếu không thuộc trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tạm ứng án phí)
Sau khi nhận được biên lai nộp tạm ứng án phí thì Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và giải quyết.
Thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật thì thời hạn tối đa là 8 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.

 4. Về Mức án phí

4.1. Theo quy định tại Điều 24, Điều 38 pháp lệnh án phí, lệ phí tòa án thì các loại án phí trong dân sự gồm:

a) Án phí dân sự sơ thẩm đối với vụ án dân sự không có giá ngạch;

b) Án phí dân sự sơ thẩm đối với vụ án dân sự có giá ngạch;

c) Án phí dân sự phúc thẩm.

4.2. Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.

4.3. Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.”

Lệ phí giải quyết việc dân sự

Lệ phí giải quyết việc dân sự bao gồm lệ phí sơ thẩm và lệ phí phúc thẩm.

Trong trường hợp của bạn, mức án phí sơ thẩm là 5% giá trị tài sản và mức lệ phí tòa án sơ thẩm là 200.000 Đồng.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, xin đảm bảo tất cả những thông tin tư vấn hoàn toàn đúng theo tinh thần pháp luật. Chúng tôi rất mong nhận được hồi âm của bạn về vấn đề này và luôn sẵn sàng trao đổi những thông tin cần thiết. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty tư vấn của chúng tôi.

Trân trọng!