Hỏi:
Tôi có một số vấn đề cần sự giúp đỡ tư vấn của các chuyên gia như sau : Nhà tôi nằm ở giữa hai nhà hàng xóm Trên sổ đỏ đã cấp cho nhà tôi năm 2010 là 4,7m x 32m.
Trước Năm 1983 nhà tôi mua đất với diện tích là 4,8mx 32m (ghie trên giấy tờ và giấy phép xây dựng cũ) và xây móng nhà trên diện tích 4,8m x 7m lúc đó thì đã có 1 nhà bên cạnh ở còn nhà tôi và 1 nhà cũng đã xây móng nhà . Đến khi cấp sổ CB địa chính đi đo đạc thì nhà tôi còn có 4,7m (có phần lưu không 15m từ đường vào) nhưng thực tê hiện nay tôi đo thì móng cũ nhà tôi là 4,8m.
Nay nhà tôi muốn Xây dựng và cải tạo lại theo diện tích móng nhà cũ thì cần phải làm gì trước cho hợp pháp phần sai lệch so với Sổ đỏ . Hiên nay có 2 nhà hàng xóm có đổ phần mái thừa ra 5cm sang phía nhà tôi ,nếu đó là phần lấn sang nhà tôi thì khi nhà tôi xây lên phải làm gì nếu không thảo hiệp được với hàng xóm.
Vậy tôi xin nhờ các chuyên gia tư vấn giúp tôi vấn đề băn khoăn trên.
Xin Cảm ơn!
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đap như sau:
Căn cứ pháp lý: Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai
1. Đối với việc chênh lệch diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính so với giấy tờ năm 1983
Việc thửa đất của gia đình bạn có diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp chênh lệch so với diện tích ghi trong hồ sơ lưu của địa chính huyện hay thực tế bạn đo đạc có sự chênh lệch có thể là do sai sót, nhầm lẫn hoặc do những nguyên nhân khác. Thực tế số liệu bạn đo khác với cán bộ địa chính đo, vậy để xác định chính xác diện tích mà gia đình bạn đang sử dụng thì cần yêu cầu Văn phòng đăng kí đất đai thuộc Phòng tài nguyên và Môi trường tiến hành đo đạc lại vì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật chỉnh lý hồ sơ đất đai và cơ sở dử dữ liệu đất đai, thống kê kiểm kê đất đai quy định tại Điều 5 nghị định 43/2013/ NĐ-CP.
Theo điểm Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này (giấy tờ mua bán mà bạn có từ 1983) hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Như vậy, trường hợp cán bộ địa chính đo lại rồi mà số liệu vẫn là 4,7m x 32m thì diện tích thửa đất của bạn được xác định và ghi trong giấy chứng nhận là 4,7m x32m. Trường hợp khi đo đạc lại rồi mà số liệu là 4,8mx 32m thì diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho gia đình bạn là sai thì phải đính chính lại Giấy chứng nhận. Đây là một trong những biến động cần phải được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc) quy định tại Khoản 4 Điều 41 Luật đất đai 2013. Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân xã nếu tại địa phương không có Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 60 và Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai).
Trường hợp diện tích ghi trong hồ sơ địa chính sai do họ đo đạc sai thì cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định giải quyết theo quy định của pháp luật.
2. Đối với trường hợp hàng xóm lấn đất nhà bạn có thể giải quyết như sau:
Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013, khi hai bên không thể thỏa hiệp được sẽ yêu cầu giải quyết tranh chấp thông qua tổ hòa giải cấp cơ sở
- Nếu các bên không thể hòa giải được tại cơ sở thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để yêu cầu giải quyết. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
- Nếu đã gửi đơn tới Ủy ban nhân dân xã mà các bên không hòa giải được thì có hai phương án giải quyết : khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan hành chính nhà nước giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đát đai 2013.
- Khởi kiện tại tòa án: tòa án chi giải quyết các tranh chấp đất đai mà đương sự đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có nhưng đang sử dụng đất ổn định được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.
- Yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết: theo quy định điểm a khoản 3 Điều 203 Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung giải quyết. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trân trọng ./.