Về việc cấp phép xây dựng khi chưa có sổ đỏ

Bà Lê Thị Siêng (dothuan34@…) đang ở căn nhà của bố mẹ đẻ, xây dựng năm 1968. Sau khi bố mẹ chết, chị gái ruột đã làm giấy giao căn nhà cho bà sử dụng trước khi sang Mỹ định cư. Nay căn nhà xuống cấp và bà dự định sửa nhưng cán bộ phường yêu cầu phải có Giấy chủ quyền.  Từ năm 1979 đến nay, bà Siêng sử dụng nhà, đất ổn định, không có tranh chấp. Bà đã làm hồ sơ xin cấp Giấy chủ quyền nhưng cán bộ phường cho biết giấy tờ không hợp lệ, bà phải có giấy cho nhà của chị bà thì mới được sở hữu ngôi nhà. Bà Siêng muốn biết, cán bộ phường yêu cầu như vậy có đúng không? Bà phải làm gì để được cấp sổ đỏ?

Trả lời: 

Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội giải đáp trường hợp của bà Siêng như  sau:

Khoản 1 Điều 63 Luật Xây dựng quy định, tùy theo tính chất, quy mô công trình, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những tài liệu chủ yếu sau đây: Đơn xin cấp giấy phép xây dựng; Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình; Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ vào thực tiễn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hiện nay, tại dự thảo Nghị định Giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng dự kiến sẽ ban hành trong thời gian sắp tới, cho phép trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có sổ đỏ nhưng được UBND cấp xã xác nhận đất đó là đất ở đang sử dụng không có tranh chấp thì vẫn được xét cấp phép xây dựng. Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm tiếp tục thực hiện các thủ tục để có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hiện nay, UBND thành phố Hà Nội và UBND thành phố Hồ Chí Minh đã chủ động ban hành quy định thông thoáng hơn, tạo điều kiện thuận lợi để người dân cải thiện điều kiện ở, không quy định điều kiện bắt buộc phải có sổ đỏ mới được cấp phép xây dựng nhà ở.

– Khoản 15, khoản 18 Điều 16 quy định cấp phép xây dựng và quản lý việc xây dựng công trình theo giấy phép trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành kèm theo Quyết định số 04/2010/QĐ-UBND ngày 20/01/2010 của UBND thành phố Hà Nội quy định:

Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ của UBND cấp phường xác nhận việc các hộ gia đình, cá nhân không có các loại giấy tờ về đất theo quy định, hiện đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/7/2004, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất và được UBND cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của UBND cấp phường thì cũng được xét cấp giấy phép xây dựng.

Trong trường hợp hộ gia đình không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng được UBND cấp phường xác nhận là đất đó đang sử dụng không có tranh chấp (thời gian thẩm tra không quá 10 ngày làm việc) và được UBND cấp quận thẩm tra kết quả xác nhận của UBND cấp phường (thời gian thẩm tra không quá 7 ngày làm việc), theo Hướng dẫn số 6471/2002/HD-SĐCNĐ ngày 25/10/2002 của Sở Địa chính Nhà đất Hà Nội (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội) thì cũng được xét cấp giấy phép xây dựng. Hộ gia đình chịu trách nhiệm tiếp tục thực hiện các thủ tục để có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Khoản 4 Điều 3 Quy định về cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định số 68/2010/QĐ-UBND ngày 14/9/2010 của UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định:

Đối với nhà ở riêng lẻ không có các loại giấy tờ về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất quy định tại Điều này; nằm trong khu dân cư hiện hữu, ổn định, sử dụng trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành); phù hợp quy hoạch xây dựng là đất ở: Chủ đầu tư phải có giấy cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về ranh giới thửa đất đang sử dụng (kể cả phần tường chung với các nhà liền kề nếu có) không có tranh chấp, khiếu nại và phải được được UBND phường – xã, thị trấn nơi công trình xây dựng xác nhận.

Trường hợp bà Lê Thị Siêng đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp tại căn nhà ở là tài sản thừa kế của bố mẹ để lại khi chết năm 1979. Theo bà Siêng trình bày, bà và chị gái bà là đồng thừa kế tài sản này. Khi chị bà Siêng sang định cư tại nước Mỹ đã làm giấy giao phần thừa kế của chị bà cho bà sử dụng. Do luật sư không được cung cấp bản sao của giấy tờ này nên không thể nêu quan điểm đối với nội dung và hình thức giấy tờ đó có phù hợp với quy định của pháp luật không và việc cán bộ phường yêu cầu bà Siêng phải bổ sung giấy tờ có cần thiết không.

Hiện nay, chị bà Siêng là người mang quốc tịch Hoa Kỳ, chị bà có thể nhờ luật sư tại Hoa Kỳ lập giấy tờ nhường quyền thừa kế ở Việt Nam cho bà Siêng, đến Cơ quan đại diện Việt Nam tại Hoa Kỳ (Đại sứ quán, Lãnh sự quán) hợp thức hóa lãnh sự giấy tờ đó rồi gửi về Việt Nam để bà Siêng hoàn thiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) theo quy định của pháp luật về dất đai, nhà ở đối với căn nhà bà Siêng được thừa kế của bố mẹ.