Xây dựng đang là một ngành rất phát triển trong nền kinh tế nước nhà. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu hết những vấn đề xung quanh nó như: lộ giới, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ,… Những vấn đề này không chỉ những người trong nghề mà ngay cả các nhà thầu, người thiết kế nhà ở cũng nên biết. Điều đó giúp tránh những sai phạm đáng tiếc xảy ra!
1. Những điều cần biết về chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ
Đây là một thuật ngữ vô cùng quen thuộc trong ngành xây dựng và buộc phải tuân thủ khi xây dựng bất kì công trình nào. Việc chấp hành đúng những chỉ giới xây dựng được đưa ra là tuân thủ theo bản đồ quy hoạch và thực địa.
Theo đó, chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Chỉ giới xây dựng giúp phân định ranh giới giữa đất lưu không và diện tích đất cho phép xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm).
Thông thường thì chỉ giới xây dựng thu hẹp hơn chỉ giới đường đỏ. Tuy vậy, có lúc phần không gian như mép ban công, mái hắt,ô văng… được phép nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ, lúc đó chỉ giới thi công phần trên của nhà mới hơn chỉ giới đường đỏ.
Trong một số trường hợp, chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ có thể trùng nhau, ví dụ như:
+ Trường hợp công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất)
+ Trường hợp công trình được phép xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ theo yêu cầu của quy hoạch
2. Cách xem chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ
Sổ đỏ là căn cứ để chứng minh quyền sở hữu và sử dụng đất một cách hợp pháp. Khi bạn đăng ký thủ tục làm sổ đỏ thì tại mục ghi chú sẽ có thông tin về việc quy hoạch đất lộ giới (nếu có) trên khu đất của bạn. Khi cơ quan chức năng tiến hành quy hoạch thì chủ sở hữu phải chấp hành theo quy định.
Chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ là hai khái niệm riêng biệt với nhau. Chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ nhằm cho biết phần đất nào là được phép xây dựng các công trình, hạng mục. Thường nằm phía trong chỉ giới đường đỏ, cách chỉ giới đường đỏ một khoảng nhất định. Khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng chính là khoảng lùi công trình. Khoảng lùi cũng thuộc sở hữu được cấp trên sổ đỏ nhưng chủ sở hữu không được phép xây dựng.
>>> Xem thêm: Không có sổ đỏ có được cấp phép xây dựng nhà ở không?
3. Đất ngoài chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ có được xây không?
Trường hợp 1: Đất không có khoảng lùi
Trường hợp này xảy ra khi chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, khi đó đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng cũng đồng nghĩa với việc nằm ngoài chỉ giới đường đỏ.
Căn cứ quy định về các chi tiết kiến trúc công trình tiếp giáp với tuyến đường tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) thì công trình xây dựng phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
+ Không cản trở hoạt động giao thông tại lòng đường
+ Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho hoạt động đi bộ trên vỉa hè
+ Không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố
+ Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố
+ Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy.
Trường hợp 2: Đất thuộc khoảng lùi
Trường hợp này xảy ra khi chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ lùi vào so với chỉ giới đường đỏ. Kiến trúc công trình tiếp giáp với tuyến đường thuộc trường hợp này phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
+ Không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình xây dựng được vượt quy định về chỉ giới xây dựng nhà ở quá chỉ giới đường đỏ
+ Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố
+ Đảm bảo tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy
Mặc dù có quy định về yêu cầu kiến trúc đối với công trình như trên và bảo đảm khoảng lùi tối thiểu thì đất ngoài chỉ giới xây dựng cũng không được xây dựng, nếu xây dựng sẽ vi phạm chỉ giới.
Việc xây dựng nhà ngoài chỉ giới xây dựng là hành vi vi phạm quy định về chỉ giới xây dựng. Theo quy định tại khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 đây là việc làm bị nghiêm cấm và sẽ xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
Trên đây là giải thích chi tiết về khái niệm chỉ giới xây dựng trong sổ đỏ và những quy định liên quan. Dù bạn là người dân xây nhà ở hay nhà đầu tư cho ngành xây dựng, cũng đều nên có những thông tin này để tránh trong quá trình xin giấy phép xây dựng nhà ở gặp những trường hợp đáng tiếc xảy ra. Chúc các bạn có được một công trình xây dựng thật như ý!